Lacune nell’iter che porta al rogito notarile.

L'acquisto di una casa è spesso l'investimento più importante della vita. Verificare la piena regolarità urbanistica e controllare lo stato di fatto dell'immobile che si va a comprare è fondamentale per evitare brutte sorprese, oggi più frequenti che nel passato, data la folta e non sempre trasparente giungla burocratica.

Spesso si pensa che il coinvolgimento di un'agenzia immobiliare o l’integrità professionale del notaio al momento dell’atto garantiscano sotto questo aspetto un acquisto regolare. Purtroppo non è così, anche perché la legge non impone a queste figure la responsabilità sulla effettiva regolarità urbanistica dell'immobile, come neanche impone l’obbligo di alcuna relazione tecnica di conformità di quell’immobile, sebbene tanti notai la richiedano.

Da una parte il notaio ha il dovere più professionale che imposto effettivamente dalla giurisprudenza di eseguire accertamenti preliminari alla stipulazione del contratto relativi alla situazione giuridica ed ipotecaria, più che a quella tecnica dell’immobile; dall’altra parte alcuna relazione tecnica è obbligatoriamente richiesta per la stesura del rogito. Resta pertanto vacante l’obbligo normativo di analizzare l’aspetto tecnico urbanistico in fase di stesura degli atti, sia nella fase del preliminare per la scrittura privata, che in quella definitiva per scrittura pubblica.
In definitiva, sta al solo buon senso delle parti accertare la conformità urbanistica dell’immobile.

Proprio in base alla mia lunga esperienza di agente immobiliare tengo qui a rimarcare come ci sia un vuoto normativo sulla tutela nell’accezione di colui che si accinge all’acquisto di una abitazione, proprio per il fatto che il notaio, a dispetto di quanto spesso si creda, non è obbligato a verificarne la regolarità e la conformità urbanistica e neanche a verificare che le dichiarazioni delle parti di cui è tenuto a citare nell’atto in relazione a detta conformità, risultino veritiere, come espresso anche da una recente sentenza della Cassazione 11628/2012.

In base alla attuale normativa il notaio può infatti stipulare l’atto pubblico anche senza avvalersi di alcuna relazione di un tecnico che vada a verificare la regolarità della abitazione. Lo può fare semplicemente avvalendosi delle sole dichiarazioni delle parti senza per altro l’obbligo di verificarne la veridicità, semplicemente citando il protocollo della rispondente documentazione catastale, senza che un tecnico verifichi l'effettiva corrispondenza con lo stato di fatto e dei luoghi. Addirittura da alcuna normativa gli viene imposto di effettuare o far effettuare verifiche sulla commerciabilità effettiva del bene.

Si capisce così come tale prassi oggi seguita per la stipula di un atto, possa fare acqua da più parti ... Il notaio infatti non è tenuto a verificare la conformità della planimetria (se non per i riferimenti catastali, ma di certo non va personalmente a vedere sul posto e neanche è tenuto ad incaricare alcuno al fine di verificare se la casa è stata realizzata come esattamente risulta in pianta) e può generalmente limitarsi ad allegarla all'atto sottoscritta dalle parti e ad inserire un articolo apposito nel quale le parti stesse ne dichiarano la conformità e non lui. Per la questione tecnica, la relazione comprovante la conformità urbanistica non è obbligatoria e per di più non è obbligatorio che la stessa si alleghi all’atto.

  Tutto ciò premesso, è facile rilevare come debba essere esclusivamente pensiero e preoccupazione del promissario acquirente verificare con un proprio consulente tecnico di fiducia le caratteristiche ed i documenti dell'immobile giacenti all’archivio comunale ed in catasto, non solo anzitempo la sottoscrizione del rogito notarile, ma anche ancor prima della stipula del preliminare di compravendita, in quanto nessun’altra figura è tenuta od obbligata per legge a farlo a tutela e garanzia dell’investimento che l’acquirente è in procinto di fare.

 

E non è tutto, perché ancora oggi, dopo anni di discussioni, le parti ancora non sanno esattamente chi delle due è tenuta a pagare la spesa dovuta per la relazione tecnica, quando questa, in qualche modo, arriva sul tavolo del notaio. Una questione mai risolta tra le varie province, se non dagli usi e dalle consuetudini locali, con particolare riferimento alla diatriba tra Livorno e Firenze. Nella provincia di Livorno è il compratore infatti che paga la relazione tecnica, quando viene richiesta, mentre nella provincia di Firenze è il venditore che la paga.

Personalmente e dopo 40 anni di attività nel settore immobiliare, vorrei qui chiarire al riguardo ed una volta per tutte le varie questioni menzionate e di non poco conto.

Come primo punto, la lacuna normativa sulla responsabilità del buon esito della documentazione che provi la conformità urbanistica, può essere facilmente colmata una volta per tutte, rendendo obbligatorio allegare all’atto notarile la fatidica relazione tecnica che ne venga così a costituire parte integrante, imponendone la responsabilità al tecnico che ne abbia curato la stesura, come d’altronde già accade con l’obbligo del notaio di includere nell’atto dichiarazioni di minor importanza, come quella dell’APE e quella sulla presenza o meno di mediazione.

Secondo punto da chiarire è a chi spetta pagare il tecnico. La risposta è: “ad entrambe le parti e ciascuna il proprio tecnico di fiducia in base al lavoro svolto”, perché di tecnici ne servono due, a tutela delle dichiarazioni che il notaio impone a rilasciare ad entrambe le parti con la firma dell’atto definitivo sulla regolarità del bene: così che in qualsiasi rogito notarile si legge che il venditore dichiara la regolarità del bene ed il compratore ne prende atto ed accetta, così come pure sono è la parte venditrice che dichiara sotto la sua responsabilità che il bene risulta libero da qualsiasi vincolo e trascrizione pregiudizievole e non certo il notaio.

Tornando alla regolarità urbanistica, a tutela del venditore, spetta così al tecnico della parte venditrice verificare la conformità urbanistica del bene sia nella rispondenza del progetto autorizzato e successive varianti, rispetto allo stato attuale e dei luoghi e sia la conformità della planimetria catastale con lo stato attuale dell’immobile in oggetto, come pure la conformità degli impianti, con il compito ulteriore di produrre altresì il fatidico attestato di prestazione energetica nella sua forma originale. Lo stesso tecnico della parte venditrice dovrà altresì prendersi cura di sanare e/o regolarizzare le eventuali difformità riscontrate, ove presenti, il tutto a cura ed a spese della parte venditrice.

La parte acquirente potrebbe a questo punto dare incarico al tecnico della parte venditrice per la stesura della relazione tecnica, ma in base a situazioni empiriche verificatesi nel tempo è dato rilevare come tale scelta potrebbe non rivelarsi salutare per l’acquirente, come sovente è accaduto, dato l’evidente conflitto di interessi, per cui il tecnico della parte venditrice può anche non rendere note difformità pregiudizievoli.

E’ pertanto prassi salutare dell’acquirente, incaricare a sua volta un tecnico di sua fiducia per verificare lo stato di salute del bene immobile che andrà ad acquistare, dando a lui il compito di controllare e verificare a sua volta, lo stato di effettiva conformità come sopra rilevato dal tecnico di fiducia della parte venditrice, e fare poi la stesura di quella relazione tecnica che dovrebbe essere allegata all’atto definitivo ed in base alla quale avrà altresì il compito di essere presente, in primis al preliminare e di poi alla stipula del rogito notarile, a garanzia di quella parte acquirente che ne dovrà sostenere le spese.

Con questi accorgimenti di rilevante importanza si potranno così colmare quelle lacune di una prassi attualmente incompleta, volta a non imporre responsabilità tecniche e che così fatta e come spesso accade, potrebbe potenzialmente nuocere non poco a colui che desideri investire i propri risparmi o parte di essi in quello che è considerato ancora il bene rifugio per eccellenza e cioè nella casa.

Per concludere e per completare l’opera, quei vuoti normativi sopracitati ed attualmente in essere, possono essere colmati, responsabilizzando la figura del notaio sotto l’aspetto giuridico ed il tecnico di fiducia della parte acquirente sotto l’spetto puramente tecnico urbanistico (e questa dovrebbe essere la novità) responsabilizzando colui che ha avuto cura della stesura della relazione di conformità come parte integrante al rogito.

Tutto ciò premesso e nonostante tutte le precauzioni che potremmo prendere, in base a quanto sopra riportato, nel caso in cui dovesse essere al fine riscontrato un qualche errore, niente paura in quanto in tal caso interverrebbero le rispettive assicurazioni, del notaio e del tecnico, a coprire eventuali danni che fossero apportati alle parti contraenti, ma almeno il compratore potrà dormire sonni tranquilli ! Mentre così come funziona adesso dovrà restare al contrario molto sveglio, ed insieme a lui anche il venditore perchè resterebbe al momento l’unico responsabile in caso di irregolarità urbanistiche non dichiarate o rilevate sul bene, in buona od in mala fede che sia !

In conclusione perché queste lacune siano colmate, il notaio dovrebbe essere responsabile della integrità giuridica del bene ed il tecnico di fiducia della parte acquirente responsabile della conformità urbanistica del bene, allegando all’atto la relazione tecnica redatta, mentre oggi accade che tutta la responsabilità viene fatta ricadere sulle parti contraenti, le uniche rispettivamente a dichiarare ed ad accettare ufficialmente sull’atto, l’integrità totale, giuridica ed urbanistica del bene oggetto della compravendita.

Provate a leggere attentamente un qualsiasi atto pubblico e ve ne accorgerete!
Non rimane altro che ricordarci di quanto sin qui esposto se ci dovesse capitare di partecipare ad un atto notarile, sia come compratori e sia come venditori ! Poi che il compratore debba farsi fare la relazione tecnica dal suo tecnico di fiducia mi sembra la cosa più giusta e per lui più salutare in quanto è il suo tecnico di fiducia a tutelarlo, non certo quello della parte venditrice !

In sintesi, come compratore, preferisco, per mia tutela, scegliere e pagare il mio tecnico di fiducia, che farmi seguire e non pagare quello di fiducia della parte venditrice!

Almeno una volta i livornesi hanno ragione !

 

        Pietro Campanelli                                                                 Marina di Cecina 01.02.2016