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Lacune sull’iter che porta al rogito notarile.

L'acquisto di una casa è spesso l'investimento più importante della vita. Verificare la piena regolarità urbanistica e catastale e controllare altresì lo stato di fatto dell'immobile che si va a comprare è fondamentale per evitare brutte sorprese, oggi più frequenti che nel passato, data la folta e non sempre trasparente giungla burocratica. In sintesi affinchè un immobile sia conforme deve risultare conforme al progetto autorizzato dagli organi competenti del comune a cui si appartiene ed eventuali varianti ed altresì conforme alla planimetria depositata in catasto, organo che funge da registro di quanto viene autorizzato e di seguito realizzato. In sintesi le due planimetrie urbanistiche e catastali devono combaciare tra loro ed entrambe con lo stato di fatto e dei luoghi del bene immobile preso in esame, così come deve essere realizzato. Questa verifica è compito del tecnico che poi farà la stesura della relazione tecnica che serve al notaio per redigere il rogito, se pur quest'ultimo, talvolta nella sua pura e negligente superficialità si limiti a mostrare alle parti la sola planimetria catastale per farne loro dichiarare la "legittima e reale" conformità!

Spesso si pensa che il coinvolgimento di un'agenzia immobiliare o l’integrità professionale del notaio al momento dell’atto garantiscano sotto questo aspetto un acquisto regolare e tranquillo. Purtroppo non è così, anche perché la legge non impone a queste figure alcuna responsabilità sulla effettiva regolarità urbanistica dell'immobile, come neanche impone al notaio rogante, l’obbligo di servirsi di alcuna relazione tecnica di conformità di quell’immobile per la stesura del rogito e di poi da allegare all'atto. Infatti, sebbene la maggior parte dei notai la richiedano per una più semplice e meno faticosa stesura del rogito, alcuna normativa obbliga il notaio di servirsi di una relazione tecnica.

Da una parte il notaio ha il dovere più professionale che imposto effettivamente dalla giurisprudenza di eseguire accertamenti preliminari alla stipula del contratto relativi alla situazione ipotecaria, più che a quella tecnica dell’immobile; dall’altra parte alcuna relazione tecnica è obbligatoriamente richiesta per la stesura del rogito. Resta pertanto vacante l’obbligo normativo di analizzare l’aspetto tecnico urbanistico in fase di stesura degli atti, sia nella fase del preliminare per la scrittura privata, che in quella definitiva per scrittura pubblica.
In definitiva, sta al solo buon senso delle parti richiedere ed accertare la conformità urbanistica dell’immobile tramite l'opera preziosa di un proprio tecnico di fiducia.

Proprio in base alla mia lunga esperienza di agente immobiliare tengo qui a rimarcare come ci sia un vuoto normativo sulla tutela nell’accezione di colui che si accinge all’acquisto di una abitazione, proprio per il fatto che il notaio, a dispetto di quanto spesso si creda, non è obbligato a verificarne la regolarità e la conformità urbanistica e neanche a verificare che le dichiarazioni delle parti di cui è tenuto a citare nell’atto in relazione a detta conformità, risultino veritiere, come espresso anche da una recente sentenza della Cassazione 11628/2012.

In base alla attuale normativa il notaio può infatti stipulare l’atto pubblico anche senza avvalersi di alcuna relazione di un tecnico che vada a verificare sul posto ed in comune la regolarità della abitazione. Lo può fare semplicemente avvalendosi delle sole dichiarazioni delle parti, senza per altro l’obbligo di verificarne la veridicità, ma semplicemente citando il protocollo della rispondente documentazione catastale sotto la loro unica responsabilità, senza che obbligatoriamente un tecnico verifichi l'effettiva rispondenza con lo stato di fatto e dei luoghi. Addirittura da alcuna normativa gli viene imposto di effettuare o far effettuare verifiche sulla commerciabilità effettiva del bene. Da sempre sugli atti la medesima dicitura: "Le parti dichiarano che .... oppure: " la parte venditrice dichiara che  .... e la parte acquirente ne prende atto ed accetta .... "

Si capisce così come tale prassi oggi seguita per la stipula di un atto, possa fare acqua da più parti ... Il notaio infatti non è tenuto a verificare la conformità della planimetria (se non per i riferimenti catastali, ma di certo non va personalmente a vedere sul posto e neanche è tenuto ad incaricare alcuno al fine di verificare se l'immobile è stata autorizzata dagli organi competenti come esattamente risulta in pianta) e può generalmente limitarsi ad allegarla all'atto sottoscritta dalle parti e ad inserire una apposita dicitura nella quale le parti stesse ne dichiarano la conformità e non lui. Ripeto ancora come la relazione tecnica comprovante la conformità urbanistica e catastale non sia obbligatoria e per di più non è obbligatorio che la stessa si alleghi all’atto.

  Tutto ciò premesso, è facile rilevare come debba essere esclusivamente pensiero e preoccupazione del promissario acquirente, così come pure del promettente venditore per essere comunque responsabile, verificare la conformità del bene immobile, ciascuno tramite un proprio consulente tecnico di fiducia che vada quanto meno a controllare il lavoro svolto dal tecnico della parte venditrice, il quale, che dopo essere essere andato in archivio comunale a ritirane la pratica per confrontare in loco i documenti dell'immobile giacenti in archivio e riportati in catasto, al fine di verificarne la conformità, abbia altresì ed eventualmente redatto una eventuale pratica di condono o in sanatoria, o di semplice deposito, ove fosse stato necessario

E non è tutto, perché ancora oggi, dopo anni di discussioni, le parti ancora non sanno esattamente chi delle due è tenuta a pagare la spesa dovuta per la relazione tecnica, quando questa, in qualche modo, arriva sul tavolo del notaio. Una questione mai risolta tra le varie province, se non dagli usi e dalle consuetudini locali, con particolare riferimento ad esempio alla diatriba tra Livorno e Firenze. Nella provincia di Livorno è da più spesso il compratore infatti che per usi e consuetudini paga la relazione tecnica, quando viene richiesta, mentre nella provincia di Firenze è il venditore che più spesso la paga.

Personalmente e dopo 47 anni di attività nel settore immobiliare, vorrei qui chiarire al riguardo ed una volta per tutte le varie questioni di non poco conto menzionate.

Come primo punto, la lacuna normativa sulla responsabilità del buon esito della documentazione che provi la conformità urbanistica, può essere facilmente colmata una volta per tutte, rendendo obbligatorio di allegare all’atto notarile la fatidica relazione tecnica che ne venga così a costituire parte integrante, imponendone la responsabilità al tecnico che ne abbia curato la stesura, come d’altronde già accade con l’obbligo del notaio di includere nell’atto documentazioni di minor importanza, come quella dell’APE e quella sulla presenza o meno di mediazione.

Secondo punto da chiarire è a chi spetta pagare il tecnico. La risposta è: “ad entrambe le parti e ciascuna il proprio tecnico di fiducia in base al lavoro svolto”, perché di tecnici ne servono due, a tutela delle dichiarazioni sulla regolarità del bene che il notaio impone di rilasciare ad entrambe le parti con la firma dell’atto definitivo: in effetti in qualsiasi rogito notarile si legge quanto segue: "la parte venditrice dichiara la regolarità del bene ed il compratore ne prende atto ed accetta" , così come pure è la parte venditrice che dichiara sotto la propria esclusiva responsabilità che "il bene risulta libero da qualsiasi vincolo ipoteche ed oneri reali in genere, trascrizioni pregiudizievoli ... ecc " .....  e non certo il notaio! Provate a leggerne ... uno qualsiasi ! Sono sempre le parti che dichiarano  ...!

Ci sono anche casi in cui le parti concordano di avvalersi di un unico tecnico indicato dall'agente immobiliare che in questo caso si assume un qualche onere "ma solo professionale" di fare da garante sulla competenza ed onestà del tecnico. In questo caso il tecnico redigerà la relazione per entrambe le parti ed il suo costo verrà diviso equamente tra le parti al momento del rogito, mentre per tutto quanto riguarda l'iter delle pratiche redatte fino alla relazione tecnica, condono, sanatoria o deposito, sarà sempre e comunque a carico della parte venditrice.

Facendo seguito a quanto appena detto e tornando alla regolarità urbanistica a tutela dell'acquirente, ma anche a tutela della responsabilità del venditore, spetta pertanto al tecnico della parte venditrice di verificare la conformità urbanistica del bene sia nella rispondenza del progetto autorizzato e successive varianti, rispetto allo stato realizzato attuale e dei luoghi e sia di verificare la conformità della planimetria catastale con lo stato attuale dell’immobile in oggetto ed al progetto approvato, come pure la conformità degli impianti, con il compito ulteriore di produrre altresì il fatidico attestato di prestazione energetica APE nella sua forma originale. Lo stesso tecnico della parte venditrice dovrà altresì prendersi cura di sanare e/o regolarizzare le eventuali difformità ove riscontrate e presenti, il tutto a cura ed a spese della parte venditrice.

La parte acquirente a questo punto non avrebbe più nulla da fare, ma non considerando un pur minimo ed ipotetico e potenziale conflitto di interessi tra il venditore ed il proprio tecnico di fiducia che fino ad allora ebbe a svolgere controlli ed eventuali pratiche di condono, deposito o in sanatoria, sarebbe più semplice per l'acquirente dare incarico al tecnico della parte venditrice anche per la stesura della relazione tecnica, ma in base a situazioni empiriche talvolta rilevate, tale scelta potrebbe non rivelarsi salutare per l’acquirente, dato il potenziale conflitto di interessi, per cui il tecnico della parte venditrice potrebbe anche, se pur raramente, non rendere note difformità pregiudizievoli del bene in questione. Di episodi ed esempi di vario genere ce ne sono stati ... e come!

E’ pertanto prassi salutare  per l’acquirente, incaricare a sua volta un tecnico di propria fiducia che vada a controllare il lavoro svolto dal tecnico della parte venditrice al fine di verificare l'effettivo stato di salute del bene immobile, dando pertanto a lui il compito di controllare e verificare a sua volta, lo stato di effettiva conformità come sopra rilevato dal tecnico di fiducia della parte venditrice, e redigere poi, o l'uno o l'altro tecnico, ma da entrambi debitamente verificata, la stesura di quella relazione tecnica che dovrebbe essere poi allegata all’atto definitivo ed in base alla quale, lo stesso tecnico della parte acquirente avrà altresì il compito di essere presente, in primis al preliminare e di poi alla stipula del rogito notarile, a tutela di quella parte acquirente a cui spetterà di sostenerne le spese lui spettanti, in base al lavoro svolto.

Con questi accorgimenti di rilevante importanza si potranno così colmare quelle lacune di una prassi attualmente incompleta, volta a non imporre responsabilità al tecnico e così pure al notaio e che così fatta e come spesso accade, potrebbe potenzialmente nuocere non poco a colui che desideri investire i propri risparmi o parte di essi in quello che è considerato ancora il bene rifugio per eccellenza e cioè nella casa ed altresì potrebbe nuocere anche al venditore per esserne primariamente responsabile

Per concludere e per completare l’opera, questi vuoti normativi sopracitati ed attualmente in essere, possono essere colmati, responsabilizzando la figura del notaio sotto l’aspetto giuridico ed i tecnici di fiducia delle parti contraenti sotto l’spetto puramente tecnico urbanistico e, questa dovrebbe essere la novità, responsabilizzando principalmente colui che ha avuto cura della stesura della relazione tecnica di conformità da allegare al rogito come parte integrante ed il notaio sotto l'aspetto giuridico legale e che si smetta un volta per tutte a responsabilizzare le sole parti facendo loro dichiarare la regolarità del bene sotto tutti gli aspetti, pur non avendone la competenza e gli strumenti necessari.

Tutto ciò premesso e nonostante tutte le precauzioni che potremmo prendere, in base a quanto sopra riportato, nel caso in cui dovesse essere al fine riscontrato un qualche errore se pur fosse in buona fede, dovrebbero intervenire le rispettive assicurazioni, sia del notaio e sia del tecnico, a coprire eventuali danni che fossero apportati alle parti contraenti, così da poter dormire tutti sonni più tranquilli ! Ma nonostante la presenza delle rispettive assicurazioni, sembra comunque che nessuno voglia assumersi tali responsabilità, in quanto non vi è alcun obbligo di allegare la relazione tecnica al rogito e neanche da parte del notaio sembra esserci alcuna responsabilità nel caso che sul bene dovessero gravare oneri, debiti od ipoteche. Così come funziona adesso, l'acquirente dovrà restare al contrario molto sveglio, non essendo totalmente tutelato né dal notaio e né dal tecnico. Nè dal notaio in quanto non è lui che garantisce la libertà del bene e nè dal tecnico in quanto non c'è obbligo di allegare la relazione al rogito.

In conclusione perché queste lacune siano colmate, il notaio dovrebbe essere responsabile della integrità giuridica del bene ed il tecnico di fiducia della parte acquirente responsabile della conformità urbanistica e catastale del bene, allegando all’atto la relazione tecnica da lui stesso redatta e/o dagli stessi tecnici controllata nella sua idoneità, mentre oggi accade che tutta la responsabilità viene fatta ricadere sulle parti contraenti, le uniche rispettivamente a dichiarare ed ad accettare ufficialmente nell’atto, l’integrità totale, sia giuridica e sia urbanistica del bene oggetto della compravendita. Provate a leggere attentamente un qualsiasi atto pubblico e ve ne accorgerete!
"La parte venditrice dichiara che ..... e la parte acquirente ne prende atto ed accetta !!

Non rimane altro che far tesoro del contenuto sin qui esposto se ci dovesse capitare di partecipare ad un atto notarile, sia in veste di compratori e sia in veste di venditori ! Poi che il compratore debba farsi fare o comunque controllare la relazione tecnica dal proprio tecnico di fiducia mi sembra la cosa più sensata e salutare, in quanto è il proprio tecnico di fiducia a tutelarlo, non sempre purtroppo quello della parte venditrice !

In sintesi, come compratore, preferirei, per mia tutela, scegliere di pagare quei 500/600 euro al tecnico di mia fiducia che mi assiste comunque all'atto o che mi redige o, controlli la relazione tecnica se redatta dal tecnico della parte venditrice, o comunque pagare 250/300 euro in parti uguali ad un unico tecnico proposto dall'agente immobiliare, se concordato, piuttosto che farmi assistere e non dover pagare quell'unico tecnico di fiducia della parte venditrice, in quanto pagato totalmente dalla stessa parte venditrice. A questo punto non resta altro che far fare la visura ipotecaria all'agente immobiliare o comunque al notaio che ce ne mostrino altresì il documento e far allegare da quest'ultimo la relazione tecnica al rogito notarile! In tal caso il notaio, se pur non obbligato a farlo da alcuna normativa è comunque obbligato ad allegarla se una delle parti lo richiede! Anche perchè se un domani dovessimo rilevare una qualche difformità non riscontata all'atto od un qualche ipotetico errore, se pur in buona fede, sapremo di chi sia la responsabilità e chi ringraziare !

Almeno una volta i livornesi hanno ragione !

NOTA BENE:
le parti che pagano il tecnico per la relazione e l’assistenza all’atto hanno diritto di ricevere dal tecnico quanto segue: 
a
)copia relazione tecnica, b) planimetria urbanistica conforme, c) planimetria catastale aggiornata, d) APE in originale, e) concessione edilizia, f) certificato abitabilità.

        Pietro Campanelli                             Marina di Cecina 01.02.2016

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PROMEMORIA per le PARTI CONTRAENTI in vista del ROGITO:

Al momento del ROGITO NOTARILE di compravendita,

        la parte promettente acquirente dovrà presentarsi davanti al notaio con:

1)-copia atto precedente vendita se avente diritto al credito di imposta, nel caso questa sia 1ma casa e se precedente vendita era 1ma casa; 2) Si ricorda che se si acquista come 1ma casa, non si deve avere altra abitazione nel comune ove si acquista la 1ma casa e nessun altra abitazione sul territorio nazionale acquistata con le agevolazioni prima casa; 3) portare blocchetto assegni per pagare notaio; per pagare il tecnico per relazione tecnica/assistenza all’atto e l’agenzia per mediazione; 4) documento non scaduto e codice fiscale;  5) certificato atto di matrimonio o stato libero in carta semplice con annotazioni a margine; 6) assegni circolari non di conto corrente o BONIFICI con ricevuta CRO alla firma del rogito a saldo del prezzo ripartiti in base alle quote di proprietà della parte venditrice (chiedere al notaio importi % quote). 7) In caso di pagamento con bonifico, o con deposito prezzo o con mandato irrevocabile, l’immissione in possesso avverrà solamente all’avvenuto accredito del saldo sul conto della parte venditrice. 8) Numeri dei consumi risultanti a quel momento dai rispettivi contatori per il subentro delle utenze. 9) Copia del preliminare registrato, in caso di avvenuta registrazione, con ricevuta versamento F24 dello 0,50% sulla caparra, da recuperare al momento del rogito. 10) Ricordarsi di farsi rilasciare dal notaio la CERTIFICAZIONE del rogito per poter fare il subentro utenze. 11) Richiedere consegna CHIAVI.

        mentre la parte promettente venditrice dovrà presentarsi con: 

1)-blocchetto di assegni per pagare notaio in caso di accettazione tacita eredità (€400/600), tecnico in caso di eventuali pratiche inoltrate come Cila, condono, sanatoria e/o aggiornamento catastale, relazione tecnica/assistenza all’atto; agenzia per mediazione; 2) certificato di morte del de cuius in caso di trasferimenti per successioni redatte entro 10/20 anni ed anche oltre 20 anni in presenza di mutuo 3) documento non scaduto; codice fiscale; 4) certificato atto di matrimonio o stato libero in carta semplice con annotazioni a margine; 5) APE e relazione tecnica in copia autentica (accertarsi); 6) dichiarazione di liberatoria dell’amministratore; 7) In caso di pagamento con bonifico, o con deposito prezzo o con mandato irrevocabile, chiedere al notaio di riportare sul rogito che l’immissione in possesso avverrà solamente all’avvenuto accredito del saldo sul proprio conto; 8) ultime bollette pagate relative ad acqua, luce, gas e nettezza urbana, oltre ai numeri dei consumi risultanti dai rispettivi contatori; 9) copia preliminare registrato in caso di avvenuta registrazione con ricevuta versamento acconto 0,50% sulla caparra da recuperare al momento del rogito. 10) Documentazione conformità degli impianti per concessioni edilizie >= anno 1990. 11) Al momento del rogito, ricordarsi di farsi rilasciare dal notaio la CERTIFICAZIONE del rogito per poter fare il subentro delle utenze. 12) Consegna CHIAVI. NOTA: le parti che pagano il tecnico per la relazione e l’assistenza all’atto hanno diritto di ricevere dal tecnico quanto segue: 
a
)copia relazione tecnica, b) planimetria urbanistica conforme, c) planimetria catastale aggiornata, d) APE, e) concessione edilizia, f) certificato abitabilità.