Definizione di prima e seconda casa

Innanzitutto, può essere utile chiarire i concetti di prima e seconda casa:

con la definizione di prima casa individuiamo il primo immobile di proprietà acquistato da una persona fisica destinato ad abitazione. Perché si possa usufruire di agevolazioni fiscali per la prima casa occorre la compresenza di determinati requisiti: l'immobile oggetto di compravendita deve essere un’abitazione residenziale e non di lusso, deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza o nel quale egli stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia. L’acquirente deve essere una persona fisica e deve dichiarare al rogito di non essere titolare, né esclusivo né per quota o in regime di comunione, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, di altra abitazione su tutto il territorio nazionale acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge godendo delle agevolazioni acquisto prima casa, o che comunque venderà detto immobile entro 12 mesi dopo il presente acquisto.

Per seconda casa s'intende un immobile all'interno del quale non è ubicata la residenza del proprietario. La determinazione di seconda casa è importante ai fini fiscali, poiché le seconde case non godono di un trattamento privilegiato sia per quanto riguarda le operazioni di acquisto, sia per quel che concerne le tasse e imposte di mantenimento della proprietà, utenze e quant’altro in cui non si possiede la residenza.

 

Le imposte sull’acquisto della prima casa

L'acquirente che usufruisce dei benefici prima casa, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, dovrà pagare quanto segue:
 

  • l’imposta di registro pari al 2% sul valore catastale di riferimento (rendita catastale moltiplicata per 115,5 che è il coefficiente di legge) Nel caso in cui dovesse risultare un importo inferiore ai 1000 euro (valore minimo di questa imposta), l’imposta sarà comunque pari a 1000 euro
  • imposta ipotecaria e imposta catastale fisse di 50 euro = + 100 euro
  • imposta pari al 0,50% sull’importo di mutuo (se presente)

 

Le imposte sull’acquisto della seconda casa

L'acquirente che acquista una seconda casa da un privato, dovrà pagare quanto segue:
 

  • imposta di registro pari al 9% sul valore catastale di riferimento (rendita catastale moltiplicata per 126 che è il coefficiente di legge). Nel caso in cui dovesse risultare un importo inferiore ai 1000 euro, l’imposta sarà comunque pari a 1000 euro
  • imposta ipotecaria e imposta catastale fisse di 50 euro = + 100 euro
  • imposta pari al 2% sull’importo di mutuo (se presente)

 

Altre spese per l'acquirente sull'acquisto di prima e seconda casa
 Al momento del rogito l’acquirente dovrà pagare ancora quanto segue:


  • Parcella notarile:      su atto di compravendita (1500/1800) e su atto di mutuo (se presente) (1000/1500)
  • Compenso al tecnico per la stesura della relazione tecnica e l’assistenza all’atto (500/600)
     (Ripartizione della spesa da sempre oggetto di discussione, pertanto da concordare tra le parti al momento del preliminare)
  • Agenzia immobiliare per mediazione al preliminare (ove presente)

 

Altre spese per il venditore sulla vendita di prima e seconda casa
 Al momento del rogito il venditore dovrà pagare quanto segue:
 

  • Compenso al tecnico per la stesura della relazione tecnica e l’assistenza all’atto (500/600)
     (Ripartizione della spesa da sempre oggetto di discussione, pertanto da concordare tra le parti al momento del preliminare)
  • Accettazione tacita eredità (500/600) a carico del venditore, per ciascuna successione di provenienza nel ventennio
  • Agenzia immobiliare per mediazione al preliminare (ove presente)

 

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Calcolo imposta  IMU

 

  • La prima casa non di lusso:  NON paga l'imposta IMU
     

  • La seconda casa:  PAGA l'imposta IMU il cui importo si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 1,78
    (attualmente vengono fatte pagare IMU+TASI insieme, per un importo che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per 1,9152)